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內容來自sina新聞

限購城市松綁動力土地流標大增



  持續低迷的房地產銷售市場已經影響到瞭地市。截至4月底,40個城市中已有多個城市出現土地流標現象;與此同時,地方債償還高峰將至,多個對土地財政依賴較大的城市面臨巨大壓力。

  進入5月,越來越多的地方城市加入瞭限購松綁的陣營。而在中央層面,房地產調控的力度也有所放松,央行甚至召開座談會向銀行喊話,希望銀行支持首套房貸。

  這是不是又一次的房地產救市?地方救市的力度和影響將會如何?是否會帶來2009、2012年的回暖和大漲?

  各項指標和數據顯示,目前房地產市場不容樂觀,壓力較大。

  據國傢統計局數據,前4月,房屋新開工面積大幅下降,商品房銷售面積和銷售額降幅分別達6.9%和7.8%,幅度較一季度繼續擴大。

  樓市成交壓力下,土地市場也受到很大影響。截至4月,中原地產監測40個城市中三四線城市累計土地流標率為26%,較去年年末大幅上升10個百分點,二線城市亦增長3%,而一線城市則自5%縮減至3%。溢價率方面,僅有二線城市溢價率與去年月均水平持平,一線及三四線均有1成左右的回落。

  房企的購地意願也在降低。2014年1-4月份,房地產開發企業土地購置面積8130萬平方米,同比下降7.9%,降幅比1-3月份擴大5.6個百分點;土地成交價款2214億元,新北樹林土地貸款增長9.6%,增速回落1.8個百分點;而從重點企業拿地狀況來看,4月其拿地面積環比下降46%,同比下降80%以上。

  中原地產首席分析師張大偉表示,去年下半年土地市場的火爆現象難以延續,各線城市土地均有所降溫,並已開始產生分化;房企受到銷售不佳,資金鏈趨緊的影響,雖然對一線城市地塊仍有一定渴求,但購地已趨於謹慎及理性,而對於二線及三四線城市,尤其是目前成交量疲乏、庫存量偏高、樓市降價預期較高的城市,房企拿地意願普遍減弱,從而致使流標地塊增多。

  同時,各地政府亦在房地產市場降溫之際放緩推地步伐,推出地塊難以以較高溢價成交,從而導致溢價率同比回落。

  土地市場的低迷直接影響土地出讓金的回收,而這大大加劇瞭地方政府的財政緊縮。與此同向構成壓力的是,根據審計署數據,截至2013年6月,全國地方政府債務總額已增至17.9萬億元,其中2014年部分地方面臨償債高峰的來臨。

  用益信托數據顯示,基礎產業類集合信托全年到期規模高達3309.7億元,而在該類信托中,剔除礦產類信托產品,其餘皆屬於地方政府性債務融資類信托,今年約有1680.53億元到期。

  就發行區域來看,今年5月份到期的平臺信托主要集中在中東部的沿海地區。其中,江蘇省到期規模高達44.6億元。位居其後的是天津和內蒙古,到期規模分別是8.23億和6.99億元。

  地方"土地財政"危機

  世聯行研究總監吳志輝指出,對於地方政府而言,房地產低迷帶來的主要影響是土地出讓收入銳減,這會減少地方政府固定資產投資,增加其債務風險。

  如果以土地出讓金收入占當年一般預算財政收入來簡單衡量地方對於土地財政的依賴度,同策咨詢研究部數據顯示,45個樓市限購城市的土地財政依賴度較高的(超過80%)共13個城市,其中,杭州、佛山、南京、長沙4個城市超過100%,杭州為45個樓市限購城市的土地財政依賴度最高的城市,土地財政依賴度高達156.4%。

  經濟較為發達的一線城市目前銀行二胎房貸怎麼貸款比較會過件對於土地財政的依賴也仍然較大。深圳對土地財政依賴度隻有27%,但是,北京、上海和廣州的土地財政依賴度仍然在50%-60%之間。

  上海易居房地產研究院副院長楊紅旭表示,土地出讓金和房地產稅收一般能占到地方政府財政收入的50%-60%,不論是房市降溫還是地市降溫,都會對地方財政帶來很大影響。同時,他也指出,"樓市降溫之後,還會影響到其他相關產業的發展,這將給地方經濟的增長帶來很大的困難。"

  同策咨詢研究部總監張宏偉指出,二三線城市的土地流標和房屋銷售不利,將直接影響到地方的償債水平或市政工程等推進力度,甚至可能引發階段性土地財政危機,而這將成為誘發松綁樓市"限購令"的主要原因,"研究放寬限購政策"或許成為相關部門短期內擺脫這種還債險局的探索之路。

  楊紅旭表示,由於中央分類施策的總體原則和地方政府償債的驅動力,未來庫存量偏大、價格漲幅小的三四線城市,將加快出臺"托市"甚至"救市"的政策。

  壓力之下,近期已有數個城市出臺相關政策刺激樓市。

  根據鏈傢地產市場研究部統計,二季度截至目前,地方政府出臺寬松調控政策的已有寧波、無錫、杭州蕭山、天津濱海、銅陵、鄭州、揚州7個城市。另外,天津、廣州南沙、佛山高明、常州和福建也都傳出過調控松動的傳聞。

  根據明確出臺樓市松綁政策城市看,當前樓市寬松的調整方向主要有限購部分放寬、住房貸款放松、降低房企資金壓力三個方面。政策調整的城市所在,除鄭州和天津外,都處於"長三角"輻射區域。





新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-05-22/07412741310.shtml

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賴莉昕

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